Louer sa résidence secondaire : 7 étapes pour une location réussie

Vous souhaitez louer votre résidence secondaire mais vous ignorez par où commencer ?

Dans les lignes qui suivent, vous allez découvrir les étapes indispensable pour louer une résidence secondaire.
Que ce soit un appartement en province ou une maison de vacances.

Ces étapes, je vous les explique simplement. De manière à ce que vous puissiez commencer le plus rapidement possible. Et ce sans erreur.

Peut-être qu’à l’heure où vous lisez ces lignes, vous avez une résidence secondaire qui alourdit vos dépenses…
En particulier à cause des charges et des taxes : charges de copropriété, chauffage, impôts locaux, taxes foncières, taxes d’habitation, etc…

C’est donc à juste titre que vous aimeriez pouvoir en tirer des revenus qui vous permettraient de rembourser ces charges et taxes. Ou tout simplement qui vous permettent d’arrondir vos fins de mois, et plus si affinités.

Beaucoup de propriétaires sont dans cette situation.
Ils disposent d’une maison de vacances, d’un appartement ou encore d’un gîte rural qu’ils occupent quelques semaines par an, mais qui reste vide le reste de l’année.
Et c’est dommage.

D’autant plus qu’on ne sait pas ce que nous réserve l’avenir :
Il est possible que d’ici quelques années vous vous lassiez de la région où se situe votre résidence secondaire et que vous y passiez encore moins de temps.

Et c’est bien normal.
Pour ma part, je n’aime pas passer mes vacances tous les ans au même endroit.
Ça va bien quelques fois, mais au bout d’un moment j’ai envie d’explorer d’autres horizons.

Et à ce moment-là soit on envisage la vente (ce qui n’est pas toujours facile étant donné la demande qui n’est pas toujours au rendez-vous ou un possible attachement émotionnel à la propriété).
Soit on envisage… la location. Que ce soit pour une location saisonnière ou une location meublée classique.

La location saisonnière est un choix intéressant, pour la bonne et simple raison qu’elle s’inscrit dans un marché en forte croissance (la demande croît de plus de 10% chaque année).

C’est une option qui est de plus en plus appréciée des vacanciers.
Car elle permet plus de convivialité et plus de liberté qu’un hôtel.
C’est aussi une option plus économique.

Dans tous les cas, louer votre résidence secondaire vous permet de ne pas la laisser complètement à l’abandon.
Ça vous permet de la maintenir en état. Et ainsi d’éviter qu’elle ne se délabre.

C’est une façon de faire qui permet en parallèle d’entretenir son bien.
Ce qui s’avère intéressant quand on sait qu’une maison résidence secondaire tend à se détériorer rapidement.
C’est un entretien qui sera aussi bien réalisé par vos soin (par exemple entre chaque passage de locataires, quand vous vérifiez que tout est en état) que par le locataire (qui met en marche le chauffage et les sanitaires, et qui se charge d’aérer).

Étape 1 :
Déterminer une période de l’année durant laquelle louer sa résidence secondaire :

Il y a probablement des périodes de l’année où votre région est très fréquentée.

Par exemple, pour louer sa résidence secondaire située sur la côté d’Azur, il est bien évident qu’on mettra l’accent sur la période estivale.Idem pour la Bretagne et la Normandie.

Une résidence secondaire en montagne (à proximité des stations de ski) se louera particulièrement bien en hiver, ainsi qu’en été. Les périodes de location vide seront observées en automne et pendant une partie du printemps.

Il y a également des zones très touristiques qui sont fréquemment visitées toute l’année.
Je pense par exemple à la région parisienne. Ou à certaines grandes villes comme Lyon ou Lille.
Dans ce cas, vous devriez avoir une demande régulière concernant les hébergements. Facilitant ainsi la recherche de locataires.

Étape 2 :
Adapter sa propriété aux exigences toujours croissantes des locataires :

Votre propriété doit être parfaitement équipée.

Votre invité ne doit rien avoir à amener d’autre que ses habits et sa trousse de toilette.

Comme dans toute location meublée, vous devez fournir la literie, ainsi que les appareils électroménagers.
La cuisine doit être entièrement équipée et contenir un service de table complet (sans oublier bien sûr la poubelle).
Et bien entendu, tous les équipements doivent être en état de marche (je vous conseille de vérifier systématiquement leur état avant l’arrivée de nouveaux locataires.

Astuce : vous pouvez optez pour de la vaisselle fonctionnelle et relativement résistante, afin de limiter la casse au maximum.

Mais ce n’est pas tout…

De nos jours, une connexion internet haute vitesse et illimitée est de rigueur.

Étape 3 :
Fixer le montant du loyer :

Comment fixer le loyer d’une location ?
Comment fixer le loyer d’une maison ou d’un appartement que vous louez en tant que résidence secondaire ?

Le montant du loyer dépend de plusieurs critères.
À commencer par la surface habitable et l’emplacement.

Il faut aussi prendre en compte :

• le nombre de couchages : un logement pouvant accueillir un plus grand nombre de personnes se louera plus cher ;
• la luminosité : un logement lumineux se louera plus cher qu’un logement sombre (je me souviens une fois avoir été rebuté par un appartement qui était trop sombre, et de ne pas l’avoir louer pour cette raison) ;
• la vue : une belle vue constitue un atout de poids qui permet de justifier des tarifs plus élevés ;
• les attractions particulières : piscine, sauna, hammam, jacuzzi… Ce sont évidemment des éléments qui vous permettront de doper le prix de votre location ;
• la présence d’une terrasse : même remarque que ci-dessus ;
• la présence d’une place de parking ou d’un garage : idem ;

Pour vous faire une première idée des tarifs que vous pouvez pratiquer, le plus simple est d’effectuer une recherche en vous rendant sur une grande plateforme de locations saisonnières (telle que Homelidays, Abritel ou Airbnb) :

Vous vous mettez à la place du locataire potentiel, et vous effectuez une recherche pour un bien similaire au vôtre dans votre région.
Vous avez alors un aperçu des tarifs que vous pouvez pratiquer.
Tarifs que vous pouvez doper à condition de soigner votre communication.

Étape 4 :
Atteindre les touristes et locataires potentiels :

Pour trouver des locataires, vous devez être visible.
Et en particulier visible sur le web.

Pour commencer, le must est de vous inscrire sur plusieurs sites internet connus, comme par exemple :

• Homelidays.com
• Abritel.fr
• Amivac
• Airbnb
• Etc…

Astuce : explorez les sites d’annonces étrangers, afin de jouir d’une visibilité internationale.
La France étant la première destination touristique mondiale, c’est un choix qui s’avère judicieux et qui peut rapporter gros.
Il est particulièrement intéressant de louer à des étrangers pendant les périodes scolaires en France.

Faire classer son bien immobilier ?

Vous pouvez faire classer votre location saisonnière, lui faisant attribuer un label (par exemple : Meublé de tourisme, Gîte de France, Clévacances, Accueil paysan…).

L’intérêt ?
Vous bénéficiez d’un avantage fiscal.
Et les locataires potentiels sont davantage enclins à venir séjourner chez vous, car ils s’en trouvent rassurés.

Pour faire classer votre bien immobilier, il vous suffit de vous adresser à une personne accréditée dans votre département.
Ça peut être une ADT (agence du développement touristique), un expert immobilier, etc…

La personne accréditée effectue alors une visite de votre bien et vous attribue un classement compris entre une et cinq étoiles.

Conseil : pour faire classer votre bien, ne laissez rien au hasard.
Tout compte : sécurité, taille des pièces, qualité des appareils et des équipements, etc…

Étape 5 :
Conclure la réservation :

Si vous avez pris soin en amont de réaliser une présentation attrayante pour votre propriété, vous avez probablement reçu plusieurs questions ou demandes de réservation de la part de locataires potentiels.

À ce moment-là, pour valider la réservation il est fortement conseillé d’exiger le versement d’un acompte.
De manière à décourager les désistements de dernière minutes ou les locataires qui ne seraient pas sérieux.

Bien ce ne soit pas obligatoire, je vous conseille fortement d’établir un contrat de location (dont vous pouvez télécharger un modèle ici : http://loueur-efficace.com/contrat-de-location-saisonniere.html).

Étape 6 :
Prendre quelques précautions avant d’accueillir les occupants :

Il n’est pas toujours rassurant de confier ses clés à des inconnus.

Mettez à l’abri les objets auxquels vous tenez particulièrement.

Et informez votre assureur que la propriété est mise en location, afin de vérifier que le contrat couvre ce cas de figure.
Et s’il s’avérerait que ce n’est pas le cas, de le modifier en conséquence.

Pensez aussi à libérer des placards de façon à ce que les locataires puissent y ranger leurs affaires.

Astuce : vous pouvez condamner une pièce pour y stocker certains de vos effets personnels.

Étape 7 :
Gérer son bien immobilier :

Vous pouvez gérer vous-même la location de votre bien immobilier.
Simplement, sachez que ça nécessite du temps et de l’énergie.
Surtout si vous louez votre bien en saisonnier, auquel cas les rotations entre les différents locataires sont nombreuses.
Ce qui impose de faire constamment le ménage, de constamment vérifier les équipements, et d’être toujours sur place pour accueillir les nouveaux occupants.

L’autre option est de sous-traiter, soit complètement en passant par exemple par une agence, soit de manière partielle en passant par une autre personne tierce.

Fiscalité de la location saisonnière :

Quand vous louez votre résidence secondaire, vous êtes assujetti à l’impôt.
Que vous faisiez de la location saisonnière ou de la location meublée classique.

Deux cas se présentent à vous :

– Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32900€ (en 2014), vous êtes soumis au régime du micro BIC avec un abattement forfaitaire de 50%.
Ce qui signifie qu’en tant que bailleur vous ne payez des impôts que sur la moitié de vos revenus locatifs.

– Si votre bien est classé en meublé de tourisme et que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 82200€, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71%, ce qui signifie que vous ne payez des impôts que sur 29% de vos loyers.

Pour plus d’informations, je vous invite à aller jeter un œil à mon article sur la fiscalité de la location meublée.

Remarque : vous pourrez également être amené à payer des frais de gestion locative (dans le cas où vous faites appel à une agence immobilière ou à une société d’administration de biens).

15 astuces pour attirer plus de locataires, sans dépenser plus :

Pour aller encore plus loin, je vous ai préparé un guide pratique gratuit qui contient 15 astuces concrètes à appliquer dès aujourd'hui pour générer plus de réservations :

Ces astuces simples peuvent facilement vous permettre d'attirer plus de locataires, sans dépenser plus d'argent dans les sites d'annonce ou dans la publicité Google.

Ce que vous allez aussi découvrir dans ce guide pratique :

• Quand répondre aux emails des futurs vacanciers qui semblent intéressés par votre location de vacances (ça peut faire toute la différence entre les autres propriétaires et vous)… - page 6

• Le moyen le plus simple d'augmenter les clics sur votre annonce, sans dépenser plus… - page 11

• Comment faire rêver les gens qui tombent sur votre annonce (ce n'est pas compliqué, il faut juste connaître 2-3 trucs)… - page 16

• Le moyen le plus efficace de prendre une longueur d'avance sur vos concurrents et de pérenniser votre activité de loueurs en saisonnier sur le long terme… - page 23

• 3 façons d'afficher des tarifs plus élevés tout en louant autant (voire plus)… - page 28

• L'erreur qui peut tout gâcher lorsque vous répondez par email à un locataire potentiel… - page 35

• 4 astuces de copywriter pour donner envie aux internautes de lire l'intégralité de votre annonce (pendant qu'ils seront réticents à parcourir les annonces de vos concurrents)… - page 43

Vous avez maintenant entre les mains tout ce qu'il faut pour générer plus de réservations sans dilapider votre argent dans des choses qui n'apportent pas de résultats.

Et si vous utilisez une ou plusieurs des astuces du guide pratique, vous sortirez clairement du lot.

Accès direct

À vous maintenant de passer à l'action !

Axel