Fiscalité location saisonnière : ce que le loueur saisonnier doit savoir sur l’impôt

impôts location saisonnière comment faireVous vous posez des questions sur la fiscalité de la location saisonnière ?

Que ce soit la fiscalité de la location saisonnière d’une résidence principale ou la fiscalité de la location saisonnière d’une résidence secondaire ?

Que ce soit la fiscalité de la location saisonnière exercée en tant que loueur meublé professionnel (LMP) ou celle exercée en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) ?

Dans les lignes qui suivent, vous trouverez tout ce que vous devez savoir sur la déclaration des revenus des locations saisonnières.
Comment payer ses impôts, et à quels taux les revenus locatifs saisonniers sont imposés.

Quand on se lance dans le locatif saisonnier, il est normal de se retrouver rapidement perdu dès lors qu’on s’intéresse aux divers aspects fiscaux.

C’est peut-être votre cas. Vous souhaitez optimiser au maximum vos rentrées d’argent, afin de pouvoir garantir la rentabilité de votre investissement locatif, ou tout simplement pour pouvoir maximiser votre revenu net.

Voici l’essentiel de ce que vous devez savoir sur l’impôt en location saisonnière :

Doit-on déclarer ses revenus locatifs au fisc ?

À partir du moment où vous louez un logement en saisonnier (que ce soit votre résidence secondaire ou tout ou partie de votre résidence principale), ne serait-ce que quelques semaines par an, vous devez déclarer les loyers perçus, de manière à ce que ceux-ci soient ensuite soumis à l’impôt sur le revenu.

Comme pour les locations meublées classiques de longue durée, vous devez déclarer vos loyers perçus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (les « BIC »).

Deux régimes déclaratoires : le régime forfaitaire et le régime réel

Suivant vos recettes annuelles et la façon dont vous souhaitez vous y prendre, vous avez le choix (ou pas) entre deux régimes déclaratoires : le régime forfaitaire et le régime réel.
déclaration impôt location appartement meublé

• Le régime forfaitaire :

En optant pour le régime forfaitaire (dit aussi « micro-BIC » ou « micro-entreprise »), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos recettes annuelles. Les recettes annuelles étant toutes les sommes perçues dans le cadre de votre location : les loyers, mais aussi les charges. Aucune déduction supplémentaire n’est autorisée.

Le montant de l’impôt dépend ensuite de vos autres revenus et de la tranche d’imposition dans laquelle vous vous situez.

Pour rappel, les taux d’imposition applicables aux revenus 2014 pour l’IR (Impôt sur le Revenu) 2015 sont les suivants :

  • Jusqu’à 9 690 € / an => 0%
  • De 9 690 € / an à 26 764 € / an => 14%
  • De 26 764 € / an à 71 754 € / an => 30%
  • De 71 754 € / an à 151 956 € / an => 41%
  • Plus de 151 956 € / an => 45%

(Source : http://www.journaldunet.com/patrimoine/finances-personnelles/1151203-impot-sur-le-revenu/)

Vous serez forcément dans ce régime si vous louez une location saisonnière standard, c’est-à-dire qui n’est ni une chambre d’hôtes, ni un gîte rural, ni un meublé de tourisme.

Le fonctionnement du régime forfaitaire, le fameux micro-BIC, est particulièrement simple. Celui-ci ne requiert aucune compétence comptable, et ne nécessite aucune aide pour remplir la déclaration des revenus. Ce régime simplifié est particulièrement approprié aux particuliers.

Vous ne louez ni un meublé de tourisme, ni une chambre d’hôte, ni un gîte rural ?

Vous bénéficiez alors simplement du régime forfaitaire si vos recettes annuelles ne dépassent pas 32900€.

Sur ces recettes, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%. Autrement dit, vous n’êtes imposés que sur 50% de vos loyers et charges.

Vos locations sont classées « meublé de tourisme » ? Ou bien ce sont des chambres d’hôtes, ou des gîtes ruraux ?

Vous bénéficiez d’une fiscalité plus avantageuse : vous relevez du régime forfaitaire si vos recettes annuelles ne dépassent pas 82200€.

Sur ces recettes, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71%. Autrement dit vous n’êtes imposé que sur 29% de vos loyers et charges.

Un exemple pour bien comprendre :

Vous louez votre résidence secondaire dans le sud de la France. Pour l’année 2014, vous touchez 8000 € de loyers + charges.
– pour une location saisonnière classique, vous serez imposé sur (8000 x 50 %) = 4000 €. Ces 4000€ seront alors réintégrés à vos revenus annuels.
– pour une location saisonnière classée « meublé de tourisme », vous serez imposé sur (8000 x 29 %) = 2320 €. Ces 2320€ seront alors réintégrés à vos revenus annuels.
fiscalité location saisonnière meublée sci

Déclaration location saisonnière régime forfaitaire :

Quelle est la démarche à effectuer pour déclarer vos revenus locatifs quand vous optez pour le régime micro-BIC ?

Pour déclarer vos revenus locatifs, téléchargez et remplissez le formulaire 2042 C PRO, que vous trouverez à cette adresse :
http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptiveformulaire_9060/fichedescriptiveformulaire_9060.pdf

  • case « 5ND » pour les locations saisonnières « classiques »
  • case « 5NG » pour les locations saisonnières classées

• Le régime réel :

En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire de vos recettes annuelles (loyers + charges) l’ensemble des frais et charges supportés pour leur montant réel.
Par exemple : les charges de propriété et de gestion (amortissement, frais financiers, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt, grosses réparations), au prorata de la durée de location ; les charges se rattachant à la location (frais d’annonces par exemple) en totalité…

Le déficit éventuel peut seulement être imputé sur le bénéfice des locations meublées des dix années suivantes.

Comment opter pour le régime réel ?

Pour ce faire, il suffit simplement d’envoyer sur papier libre, à votre service des impôts, une lettre dans laquelle vous précisez sans formalité votre souhait d’être soumis au régime réel d’imposition.

Remarque : l’option doit être exercée avant le 1er février de la première année pour laquelle vous souhaitez être soumis au régime réel. L’option est alors obligatoirement prise pour deux années et est ensuite reconduite tacitement par périodes de deux ans, sauf dénonciation.

Ne vous précipitez pas :

Avant d’effectuer toute démarche administrative pour vous placer sous ce régime, il est vivement conseillé de réaliser des calculs prévisionnels sur deux ans, de manière à vérifier la pertinence de l’option.

Remarque importante : le régime réel est bien plus complexe que le régime forfaitaire. Il implique entre autres la tenue d’une comptabilité. C’est la raison pour laquelle il est recommandé de faire appel à un fiscaliste (avocat, notaire, comptable) avant d’opter pour le régime réel. Ce professionnel vous exposera suivant votre cas les avantages mais aussi les contraintes que constitueraient pour vous un tel régime.
imposition location saisonnière résidence secondaire

Vous ne louez ni un meublé de tourisme, ni une chambre d’hôte, ni un gîte rural ?

Vous relevez du régime réel de manière automatique
– si vos recettes (loyers + charges versés par le locataire) dépassent 32900€ par an.
Et sur ces recettes, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%. Autrement dit, vous n’êtes imposés que sur 50% de vos loyers et charges.
ou
– sur option, si vos recettes annuelles ne dépassent pas 32900€ Option intéressant dans le cas où vos frais et charges déductibles représentent plus de 50% de vos recettes.

Vos locations sont classées « meublé de tourisme » ? Ou bien ce sont des chambres d’hôtes, ou des gîtes ruraux ?

Vous relevez du régime réel
– si vos recettes dépassent les 82200€ par an.
ou
– sur option si vos recettes ne dépassent pas les 82200€ par an. L’option est intéressante dans le cas où vos frais et charges déductibles représentent plus de 71% de vos recettes.

Conditions pour être exonéré d’impôt :

Vous serez exonéré d’impôt si les deux conditions ci-dessous sont toutes deux remplies :

  • vous louez une ou plusieurs chambre(s) d’hôtes,
  • l’ensemble des loyers encaissés ne dépassent pas 760 € par an (seuil pour l’année 2014).

15 astuces pour attirer plus de locataires, sans dépenser plus :

Pour aller encore plus loin, je vous ai préparé un guide pratique qui contient 15 astuces concrètes à appliquer dès aujourd'hui pour générer plus de réservations :

Ces astuces simples vont vous permettre d'attirer plus de locataires, sans dépenser plus d'argent dans les sites d'annonce ou dans la publicité Google :

faire de la location saisonnière

Ce que vous allez aussi découvrir dans ce guide pratique :

Quand répondre aux emails des futurs vacanciers qui semblent intéressés par votre location de vacances (ça peut faire toute la différence entre les autres propriétaires et vous)… - page 6

Le moyen le plus simple d'augmenter les clics sur votre annonce, sans dépenser plus- page 11

Comment faire rêver les gens qui tombent sur votre annonce (ce n'est pas compliqué, il faut juste connaître 2-3 trucs)… - page 16

Le moyen le plus efficace de prendre une longueur d'avance sur vos concurrents et de pérenniser votre activité de loueurs en saisonnier sur le long terme - page 23

3 façons d'afficher des tarifs plus élevés tout en louant autant (voire plus)… - page 28

L'erreur qui peut tout gâcher lorsque vous répondez par email à un locataire potentiel - page 35

4 astuces de copywriter pour donner envie aux internautes de lire l'intégralité de votre annonce (pendant qu'ils seront réticents à parcourir les annonces de vos concurrents)… - page 43

Vous avez maintenant entre les mains tout ce qu'il faut pour générer plus de réservations sans dilapider votre argent dans des choses qui n'apportent pas de résultats.

Et si vous utilisez une ou plusieurs des astuces du guide pratique, vous sortirez clairement du lot !

Accès direct

À vous maintenant de passer à l'action !


Axel

Top