Défiscalisation immobilière : 5 dispositifs pour défiscaliser + les pièges à éviter
Vous êtes sur le point de réaliser un investissement immobilier et à ce titre la défiscalisation immobilière vous intéresse ?
Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier dans l’optique de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, et ainsi de payer moins d’impôts ?
Ou bien vous venez d’acquérir un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location, et vous vous intéressez aux différents moyens de réduire vos impôts sur les loyers que vous allez percevoir ?
Dans les lignes qui suivent, nous allons passer en revue les différents dispositifs vous permettant de défiscaliser suite à l’acquisition d’un bien immobilier.
Vous allez pouvoir déterminer lesquels sont les plus adaptés à votre cas. Et comment en bénéficier.
Mais ce n’est pas tout…
Pour réaliser un investissement immobilier qui soit vraiment rentable, il y a des écueils qu’il convient d’éviter. Sous peine de subir des pertes non négligeables.
Car il se trouve que beaucoup d’investisseurs ne prennent pas certaines précautions indispensables avant d’investir. Des précautions qui pourraient leur éviter bien des regrets et bien des mauvaises surprises.
À la fin de cet article, vous aurez entre les mains des conseils indispensables qui vous permettront d’entreprendre plus sereinement vos démarches de défiscalisation.
Commençons sans plus tarder en passant en revue les différents dispositifs de défiscalisation ainsi que leurs avantages :
Les dispositifs de défiscalisation immobilière :
• Loi Pinel :
Pour qui :
> Pour les particuliers qui achètent un logement neuf dans l’optique de le louer.
Les avantages :
> Anciennement loi Duflot, le dispositif Pinel permet au bailleur de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 12% (resp 18% et 21%) pour un bail de 6 ans (resp 9 ans et 12 ans) sur ses revenus locatifs.
Les conditions :
> Le logement doit être :
- neuf (remarque : le dispositif Pinel concerne aussi les logements anciens à refaire à neuf, les logements insalubres à réhabiliter ainsi que les locaux à transformer en logement)
- non meublé
- loué en tant que résidence principale
- situé en zone tendue :
- Zone A bis (Paris + 76 communes d’Île-de-France)
- Zone A (Lyon, Marseille, Lille, Montpellier + 646 communes de l’agglomération parisienne et de la Côte d’Azur)
- Zone B1 (1546 communes du territoire de plus de 250 000 habitants)
- respecter les normes écologiques du bâtiment :
- la réglementations thermique RT2012 (concerne les logements à construire et les logements neufs)
- le label HPE ou BBC rénovation 2009 (concerne les logements qui font l’objet de travaux)
- acheté entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016
- Sachant que :
- le dispositif Pinel est également applicable pour les logements en état futur d’achèvement, c’est-à-dire dans les 30 mois à partir du début du chantier)
- Pour les hébergements pour lesquels le propriétaire décide de faire des travaux de rénovation ou de transformations, le bien est soumis à un délai d’achèvement fixé au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition.
À savoir :
> Le logement est soumis à l’encadrement des loyers et aux conditions de ressources du ou des locataire(s) (ce qui signifie que les revenus annuels des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond).
• Loi Censi Bouvard :
Pour qui :
> Pour les particuliers qui réalisent un investissement locatif en faisant l’acquisition d’un logement neuf pour le mettre en location meublée, pour une durée minimum de 9 ans.
Elle concerne uniquement les logements suivants :
- Les résidences de tourisme classées
- Les résidences avec services pour étudiants
- Les résidences avec services agréées pour personnes âgées / handicapées
- Les résidences agréées d’accueil et de soins
Les avantages :
> Une réduction d’impôts de 11% sur le prix de revient HT du bien immobilier, étalée sur 9 ans. Vous pouvez aussi prétendre à la récupération de la TVA à 20%.
Les conditions :
> Le logement doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.
À savoir :
> Les avantages du statut LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnel) sont cumulables avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard 2015.
De plus, le dispositif Censi-Bouvard permet de réduire l’impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d’un montant de 300 000 € HT.
Vous pouvez acquérir plusieurs logements par an.
Si le montant de la réduction d’impôt excède le montant à payer, ce-dernier est reportable 6 ans.
• Statuts LMP et LMNP
Les statuts Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offrent des avantages fiscaux intéressants.
Passons-les en revue :
Le statut LMNP :
Pour qui :
> Pour les loueurs de meublés qui perçoivent moins de 23 000 € / an de revenus locatifs.
Les avantages :
> Vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges foncières (taxe foncière, charges d’entretien…) de votre revenu global.
À savoir :
> Vous pouvez sous certaines conditions bénéficier d’une réduction d’impôt sur le prix de revient de l’acquisition de votre bien immobilier grâce au dispositif Censi-Bouvard.
Le statut LMP :
Pour qui :
> Pour les loueurs de meublés qui perçoivent plus de 23 000 € / an de revenus locatifs.
Les avantages :
- vous pouvez déduire la totalité de vos charges foncières de votre revenu global
- les droits de succession de vos héritiers sont allégés
- dans le cas où vous décidez de revendre le bien loué après 5 ans et que vos revenus locatifs sont inférieurs à 250 000 €, vous êtes complètement exonéré de plus-value.
À savoir :
> Le statut LMP nécessite diverses contraintes administratifs, comme par exemple l’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
Et puisqu’à ce stade vous êtes considéré comme une entreprise à part entière, vous devez mener un suivi de votre compatibilité.
• Loi Malraux
Pour qui :
> Pour les propriétaires d’immeubles anciens.
Les avantages :
> Vous pouvez déduire les dépenses liées à la restauration de votre bien de votre revenu global, dans la limite de 100 000 € / an.
Mais plus précisément :
- Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 30% du montant total des travaux si votre immeuble est localisé en « secteur sauvegardé » ou dans un quartier ancien dégradé.
- Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 22% du montant total des travaux si votre immeuble est localisé en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager).
Les conditions :
> Propriétaire d’un bien immobilier ancien, vous y réalisez des travaux de rénovation, d’un montant minimum de 100 000 € et le mettez en location.
Ces travaux doivent être effectués sur l’immeuble entier.
La durée minimale de la location doit être de 6 ans.
À savoir :
> Vous devez obtenir une autorisation de la préfecture pour pouvoir effectuer vos travaux de rénovation. Ces-derniers doivent doit être réalisés sur l’ensemble de l’immeuble, et non uniquement sur un logement de l’immeuble.
• Loi Monuments Historiques
Pour qui :
> Pour les propriétaires de biens classés en Monument Historique ou inscrits à l’ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques).
Les avantages :
> Les dépenses occasionnées par la rénovation du bien et les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers.
De plus, le déficit généré est déductible du revenu global, et ce sans aucun plafonnement.
À savoir :
- Le montant des travaux n’est soumis à aucune limitation (comme c’est le cas avec le dispositif Malraux).
- Vous n’êtes pas contraint de louer le bien une fois les travaux réalisés
Comment éviter les pièges de la défiscalisation immobilière ?
Comme vous l’aurez compris, il existe de nombreux dispositifs attractifs vous permettant de réduire les impôts à payer sur vos revenus locatifs.
Cependant, il ne faut pas s’engouffrer à la va-vite dans un investissement immobilier sous prétexte qu’il vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal intéressant.
Avant de réaliser un investissement immobilier, certaines précautions s’imposent. Et les investisseurs ont souvent tendance à les oublier. Ce qui peut donner lieu à de mauvaises surprises. Et laisser un arrière-goût amère…
L’erreur à ne pas commettre, c’est d’acquérir un bien uniquement pour son avantage fiscal.
Votre investissement doit être avant-tout basé sur des avantages plus concrets, tels que l’emplacement du bien et son prix. Vous ne devez pas vous retrouver à accepter un ratio loyer/prix défavorable sous prétexte que vous bénéficiez d’un avantage fiscal.
Votre investissement immobilier doit être observé dans une perspective plus globale : vous assurer une épargne de précaution, vous constituer un patrimoine – ou diversifier votre patrimoine, préparer votre retraite, etc…
Comment ne pas se planter ?
Deux possibilités :
Soit vous avez du temps et vous ne laissez rien au hasard, en étudiant les lois actuelles et les divers scénarios.
Soit vous faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI)
Le CGPI : comment le choisir ?
Quand on souhaite réaliser un investissement locatif, il ne faut pas lésiner sur les moyens. Car la moindre erreur peut s’avérer très coûteuse.
Il existe différents niveaux d’expertise chez les conseillers en gestion de patrimoine. Représentés par différents statuts et labels.
Voici les étapes nécessaires pour être sûr de choisir un CGPI approprié :
1. Obtenir le document d’entrée en relation
La première chose à faire, lors de la prise de contact, est d’exiger que le CGPI vous remette un document d’entrée en relation récapitulant ses statuts, sa carte professionnelle ainsi que le numéro de son contrat d’assurance.
2. Choisir le CGPI adapté à vos besoins
Il est important que votre conseiller dispose d’une vision globale sur l’environnement fiscal et patrimonial ainsi que sur les solutions disponibles.
Il est préférable que votre CGPI ait une vision périphérique de l’environnement car il sera plus à même de dénicher un investissement qui vous sera réellement profitable. Il ne sera pas cantonné à une seule classe d’actifs.
C’est une des raisons pour lesquelles votre CGPI doit être indépendant (autrement dit n’être affilié à aucun promoteur ou réseau bancaire). Car s’il n’est pas indépendant, son avis sera biaisé, étant donné qu’il cherchera avant tout à vous proposer non pas les meilleurs produit, mais les produits de ses partenaires.
Par ailleurs, vous veillerez à chercher un conseiller adapté à votre profil d’épargnant. Certains CGPI sont davantage adaptés aux chefs d’entreprise et dirigeants, d’autres sont plutôt adaptés aux expatriés, etc…
Un intervenant qui n’est pas de trop : le notaire
Pour la signature de l’acte de vente, je vous recommande de faire intervenir votre notaire.
Il vous permettra de vous assurer que vous ne commettez pas d’erreur. Un avis supplémentaire n’est jamais de trop dans ce type d’investissement.
15 astuces pour attirer plus de locataires, sans dépenser plus :
Pour aller encore plus loin, je vous ai préparé un guide pratique gratuit qui contient 15 astuces concrètes à appliquer dès aujourd'hui pour générer plus de réservations :
Ces astuces simples peuvent facilement vous permettre d'attirer plus de locataires, sans dépenser plus d'argent dans les sites d'annonce ou dans la publicité Google.
Ce que vous allez aussi découvrir dans ce guide pratique :
• Quand répondre aux emails des futurs vacanciers qui semblent intéressés par votre location de vacances (ça peut faire toute la différence entre les autres propriétaires et vous)… - page 6
• Le moyen le plus simple d'augmenter les clics sur votre annonce, sans dépenser plus… - page 11
• Comment faire rêver les gens qui tombent sur votre annonce (ce n'est pas compliqué, il faut juste connaître 2-3 trucs)… - page 16
• Le moyen le plus efficace de prendre une longueur d'avance sur vos concurrents et de pérenniser votre activité de loueurs en saisonnier sur le long terme… - page 23
• 3 façons d'afficher des tarifs plus élevés tout en louant autant (voire plus)… - page 28
• L'erreur qui peut tout gâcher lorsque vous répondez par email à un locataire potentiel… - page 35
• 4 astuces de copywriter pour donner envie aux internautes de lire l'intégralité de votre annonce (pendant qu'ils seront réticents à parcourir les annonces de vos concurrents)… - page 43
Vous avez maintenant entre les mains tout ce qu'il faut pour générer plus de réservations sans dilapider votre argent dans des choses qui n'apportent pas de résultats.
Et si vous utilisez une ou plusieurs des astuces du guide pratique, vous sortirez clairement du lot.
À vous maintenant de passer à l'action !
Axel