Revenus locatifs : ce qu’il est important de savoir

Quelle imposition pour les revenus locatifs ?

Comment déclarer ses revenus locatifs ?

Que vous souhaitiez vous lancer dans l’immobilier, acquérir une maison ou un appartement en vue de louer à des particuliers, que vous envisagiez de rénover une vieille maison de famille pour la mettre en location par le biais d’une agence immobilière, il vous faudra prendre le temps de vous renseigner sur les différentes modalités fiscales relatives aux revenus locatifs.

En effet, la location de bien immobilier est régie à bien des égards par un cadre législatif des plus précis, incombant à tous les propriétaires et leurs locataires.

Les revenus locatifs sont quant à eux soumis également à une législation qu’il est essentiel d’appréhender pour bien louer.

imposition revenus locatifs meublés

Chaque propriétaire, chaque bailleur d’un ou de plusieurs biens immobiliers doit alors pouvoir déclarer l’ensemble de ses revenus locatifs, prenant en compte un régime particulier (le régime microfoncier, le régime réel), le montant des revenus perçus (et les différents plafonds instaurés), la zone géographique, les éventuels abattements et autres déductions fiscales possibles, tout en prenant soin de calculer son revenu et d’estimer s’il est en bénéfice foncier ou en déficit.

Autant d’informations à prendre en compte pour pouvoir se rapporter aux bonnes modalités de déclaration ! Retour sur les revenus locatifs, les informations essentielles à ne pas manquer…

Revenus locatifs, la perception de vos loyers :

On appelle revenus locatifs, ou revenus fonciers, les sommes d’argent perçues au cours d’une année civile dans le cadre de la location d’un bien immobilier non meublé, quel qu’il soit.

Il s’agit donc aussi bien de la location par un bailleur (professionnel ou indépendant) d’un appartement, d’une maison, d’un garage, d’une place de stationnement ou également de locaux professionnels, bureaux, sans omettre la location de terrain.

Parce qu’ils sont régis au titre de la loi, ces derniers doivent être déclarés par les propriétaires chaque année.

En dehors de la simple apposition sur votre feuille de déclaration d’impôts des sommes perçues mensuellement pour la location de logement, il vous revient, à vous propriétaires, de cerner les conditions inhérentes à votre location.

Les revenus locatifs sont essentiellement composés de la perception des loyers au cours d’une année civile.

Le montant des différentes charges locatives versées par le locataire n’est pas concerné. Toutefois, un propriétaire recevant des subventions (nationales et départementales pour la plupart) est dans l’obligation de les déclarer au titre des revenus locatifs.

Déficit foncier et bénéfice foncier :

Il s’agit de pouvoir prendre en compte son résultat foncier, de pouvoir établir pour un propriétaire s’il est en déficit foncier ou au contraire en bénéfice foncier.

– Le bénéfice foncier : il s’agit d’une situation dans laquelle le montant des différents loyers est supérieur au montant des charges encourues par un propriétaire. Notez que de manière générale, les propriétaires sont en situation de bénéfice foncier.

– Le déficit foncier : il s’agit d’une situation dans laquelle le montant des loyers perçus est inférieur aux différentes charges encourues. Le déficit foncier est souvent observé lorsqu’un propriétaire vient d’acquérir un logement et qu’il faut prendre en considération les intérêts d’emprunts.
Dans le cadre d’un déficit, on peut alors se rapporter à une imputation fiscale, propre à un régime et soumise à un plafond propre.

Comment déclarer ses revenus locatifs ?

Pour pouvoir déclarer chaque année vos différents revenus locatifs, il vous faudra vous rapporter à votre régime, le régime forfaitaire ou le régime réel. Deux réglementations différentes auxquelles doivent répondre tous les bailleurs.

– Le régime forfaitaire concerne les personnes dont les revenus fonciers sont inférieurs ou égaux à 15 000 euros perçus en une année, engendrant un abattement forfaitaire de 30%.

– Le régime réel est appliqué lorsque les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 euros perçus annuellement. Il faut ensuite y déduire les différentes charges telle que le montant des travaux, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété ainsi que les primes d’assurances.

En vue de déclarer les revenus locatifs, les personnes soumises au régime forfaitaire devront intégrer 70% des revenus (après la déduction des 30% d’abattement) à leurs autres revenus, quand il s’agira ensuite d’estimer le montant de l’impôt sur le revenu.

Dans le cadre de la déclaration de revenus locatifs en régime réel, il s’agit également d’introduire les revenus locatifs dans les autres revenus perçus sur une année. Toutefois, cela ne s’applique que dans le cadre d’un bilan bénéficiaire. Ainsi, en cas de bilan déficitaire, le montant de l’impôt sur le revenu est modifié, à la baisse.

Les revenus locatifs de logements meublés :

calcul impot revenu locatifSi vous êtes propriétaire de biens meublés que vous louez, vous devrez alors vous rapporter à un autre système de déclaration, dépendant en réalité des revenus industriels et commerciaux.

Pour ce faire, vous devrez compléter une déclaration complémentaire à votre déclaration de revenus, le document 2042-C-PRO.

Il s’agira alors de déclarer les revenus perçus dans le cadre d’une location de meublé de tourisme (les chambres d’hôtes notamment et autres logements de plaisance loués).

Cela donne alors lieu à un abattement forfaitaire de l’ordre de 71 %, pour un minimum de 305 euros.

Les locations de meublés non professionnels (appartements ou maisons meublés notamment), il s’agira de pouvoir bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% pour un minimum de 305 euros.

Le régime foncier : automatique, mais pas obligatoire.

Dans le cadre de la perception de revenus locatifs, le régime micro foncier est automatiquement appliqué, dans la mesure où les revenus ne dépassent pas les 15 000 personnes.

Ce régime microfoncier donne donc lieu automatiquement à un abattement de 30% sur les loyers perçus.

Toutefois, il est possible de demander un changement de régime, par le biais de la déclaration 2044.

Il revient à chaque propriétaire d’évaluer ou non si le montant des charges ne dépasse pas les 30% des loyers perçus. Si tel est le cas, il faudra choisir la déclaration réelle.

Attention, le régime microfoncier ne peut pas concerner des bâtiments classés ou inscrits aux monuments historiques, pas moins que les logements disposant d’un régime de déduction particulier, tel que le régime Borloo ancien notamment. Toutefois, le régime microfoncier peut être appliqué en même temps que le dispositif Pinel.

Les abattements dans le cadre du régime microfoncier :

Il existe différents abattements concernés par le régime foncier : l’abattement au régime Borloo et l’abattement applicable au régime Scellier.

– Le régime Scellier donne lieu à deux abattements possibles. Si le bien immobilier est situé au sein d’une zone de revitalisation rurale, il sera possible de bénéficier d’un abattement de 26% des loyers perçus. On retrouve également un second abattement (non cumulable au précédent), permettant une déduction de 30%, dans le cadre d’une location plus restrictive.

Le régime Borloo ancien dépend du secteur de location (intermédiaire, social ou social intermédié), dépendant des plafonds des loyers ainsi que des ressources attestées par les locataires. Attention, il faudra avoir mis en place une convention (en amont de la location) avec l’Agence Nationale de l’Habitat.
Un propriétaire répondant au régime Borloo ancien pourrait alors bénéficier d’une déduction de 30%, 60% ou encore 70% sur les revenus locatifs.

Régime réel et charges déductibles :

S’il faut déclarer l’ensemble des revenus locatifs perçus (loyers, subventions…), un propriétaire peut déclarer des charges déductibles dans le cadre d’un régime réel :

Les primes d’assurance : un propriétaire peut alors soustraire les différentes garanties souscrites, on pense ici notamment à l’assurance des loyers impayés.

Les travaux réalisés : il s’agit ici essentiellement des travaux de réparation, d’entretien ou encore d’amélioration d’une maison, d’un appartement, d’un bien. Attention toutefois, les travaux de transformation sont soumis à des appréciations différentes. Il est possible de déclarer les frais de travaux dans le cadre de la location d’une boutique, des travaux de relocation pour une remise en état, mais les travaux de revente ne peuvent, eux, pas être pris en considération.

Les différents frais de gestion et de gérance : au cours d’une année, on y retrouve les frais d’agence notamment, les charges de l’entretien des biens, les rémunérations des professionnels, ou encore les différents frais de procédures (dans le cadre de recouvrement de loyers impayés notamment). Il est également possible de bénéficier d’une somme forfaitaire de 20 euros par logement loué pour des frais tels que les annonces, les déplacements…

Les charges de copropriété : il faudra toutefois ici déduire la part non contenue dans les loyers, d’ordinaire de l’ordre de 20 % d’un loyer.

Les charges relatives aux emprunts : il s’agit ici des intérêts des éventuels crédits immobiliers en cours, qui s’avèrent être déductives sans limites de durée ou encore de plafond quelconque. Il s’agit de déclarer l’ensemble des frais en dehors de ceux liés aux remboursements d’un capital. Un propriétaire peut donc déclarer des frais de gestion de dossier, d’hypothèques ou également des cotisations d’assurance.

Revenus locatifs et bâtiments classés et historiques :

Il existe un régime spécial dans le cadre de bien immobilier, de bâtiments inscrits ou classés aux monuments historiques. Ce régime permet alors de bénéficier d’une imputation du déficit foncier.

Cela ne peut concerner que l’immeuble classé ou inscrit, et s’avère être sans limitation ou plafond quelconque. Il faut également que le logement soit loué et que le propriétaire s’engage à conserver le bien pour une durée de 15 ans.

Comment faire en cas de loyers impayés ou en retard ?

revenus fonciers imposablesLes propriétaires et autres bailleurs le savent bien, les problèmes de loyers impayés sont plus fréquents qu’on le souhaiterait.

Pourtant, ils n’influent pas de manière directe sur la déclaration des revenus locatifs.

Ainsi, dans le cadre de loyers impayés, il ne s’agit pas de déclarer des sommes non perçues, mais le montant réel uniquement.

Toutefois, le bailleur devrait alors pouvoir justifier de documents relançant la demande de loyers impayés.

Pour les loyers payés en avance, ou en retard, il convient aux propriétaires de les déclarer à la date perçues, mais cela ne correspond pas à la bonne période.

Le dispositif Pinel, en faveur de l’investissement locatif :

En évoquant les revenus locatifs, les régimes spéciaux et autres dispositifs particuliers, il faut alors prendre le temps de revenir sur le dispositif Pinel que certains appellent encore l’ex-dispositif Duflot.

Le dispositif Pinel consiste en un soutien fiscal pour favoriser l’investissement locatif.

Par son application, il sera alors possible pour un propriétaire de disposer d’une réduction d’impôts de l’ordre de 12%, de 18% ou de 21% sur le montant de l’acquisition, pour une limite de 300 000 euros.

Cette réduction fiscale est appliquée et répartie sur une période de 6, 9 ou 12 ans, selon le taux de déduction, et peut permettre d’envisager une déduction maximum de l’ordre de 6000 euros chaque année. Le dispositif Pinel ne concerne toutefois que l’acquisition d’un logement, d’un bien neuf; ou y étant assimilé.

Il faudra également pouvoir justifier d’une zone géographique répondant au dispositif Pinel. En effet, le bien acheté doit se trouver dans une zone géographique sensible, au sens où on y retrouve un déséquilibre immobilier certain, notamment des zones au sein desquels les offres de logement sont inférieures aux demandes.

Enfin, il est important de revenir sur les critères et autres normes énergétiques mises en avant dans le dispositif Pinel. En effet, il faudra pouvoir répondre à une réglementation thermique particulière (le label BBC 2005, ou label Haute Performance énergétique).

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Dans le cadre de l’engagement Pinel, le propriétaire sera alors soumis à des plafonds de loyers propres, dépendant de plusieurs critères. Ces derniers sont remis à jour chaque année, prenant en compte l’évolution de l’indice des prix, notamment. Les plafonds sont mis en place par zone, tout en tenant en compte les situations personnelles des locataires.

Un nouveau mode de prélèvements pour les revenus locatifs en 2018 :

La nouvelle réglementation sera mise en œuvre à compter du 1er janvier 2008. Elle consiste en la mise en place d’un nouveau mode de prélèvement sur l’impôt sur le revenu, quand cela concerne également les revenus locatifs, les revenus fonciers.

Le dispositif fiscal vise à appliquer un prélèvement mensuel ou trimestriel, prenant la forme d’un acompte directement réglé par le contribuable, pour les revenus fonciers.

Ainsi, en s’appuyant sur le régime particulier, et le montant des revenus locatifs, l’administration prélèvera automatiquement le montant dû de l’imposition.

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Axel

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