Investissement locatif : tout ce que vous devez savoir sur ce placement immobilier

investissement immobilierVous souhaitez réaliser un investissement locatif ?

Que ce soit un investissement locatif dans l’ancien ou dans le neuf ?

Que ce soit un investissement locatif saisonnier, meublé classique ou vide ?

Investir dans l’immobilier vous permet de préparer l’avenir.
Ça permet de vous constituer un patrimoine.
Vous protégez votre épargne, vous la faites fructifier.
Et vous en tirez des revenus, qui, si vous vous y prenez bien, peuvent être conséquents.

Investir dans l’immobilier vous permet de sécuriser votre avenir de multiples façons :

  • Se protéger contre les aléas de la vie (raisonnement un peu simpliste je vous l’accorde, mais pensez au nombre croissant de SDF qui aimeraient bien avoir un logement)
  • Préparer sa retraite
  • Être plus apte à aider ses proches, ses enfants et ses amis

L’investissement locatif immobilier est sans conteste l’un des placements les plus prisés par les familles et les ménages désireux de miser sur la sécurité et la régularité.

Le monde étant toujours plus secoué par des événements sur lesquels le citoyen lambda n’a aucun contrôle (crises financières, crises de l’embauche, délocalisations, etc…), on assiste à une inquiétude et une insécurité croissante chez les épargnants.

L’investissement immobilier a toujours été et reste considéré comme un placement sûr.
Indéniablement, la pierre offre une sécurité du capitale qui en fait une valeur refuge.

C’est en grande partie dû au fait que sur le long terme, les biens immobiliers prennent globalement de la valeur. Ce qui permet d’en tirer des bénéfices intéressant ou d’accroître son capital.

Attention, ça ne veut pas dire que tous les investissements immobiliers sont de bons investissements. Le constat fait ci-dessus est un constat global. Une moyenne.

Il est bien évident que certains investissements sont foireux (pardonnez-moi l’expression, mais je préfère être explicite).
Vous devez veiller à prendre certaines précautions, qui s’avèrent souvent indispensables.

Différents critères plus ou moins importants sont à prendre en compte si vous voulez que votre investissement soit rentable :

  • emplacement du bien
  • qualité de la construction
  • exposition
  • insonorisation
  • etc…

Il est également important d’analyser le cadre fiscal et juridique de la future opération, de façon réaliste, en envisageant les différents scénarios qui sont susceptibles de se produire.

L’immobilier locatif pour générer des revenus locatifs réguliers

On pense souvent à réaliser un investissement locatif quand on a pourvu à ses propres besoins en matière de logement.

Pour générer des revenus locatifs réguliers, vous pouvez en tant que particulier faire l’acquisition d’hébergements destinés à être loués. Et ce pour des applications diverses et variées :

  • location vide longue durée
  • location meublée classique longue durée
  • location saisonnière
  • locaux pour activités industrielles ou commerciales
  • bureaux
  • etc…

On distingue deux grands types de location :

• La location nue :

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Le logement est loué vide, sans mobilier (dans certains cas la cuisine est équipée, dans d’autres non).

Le locataire a à sa charge de meubler le logement de façon à en assurer l’habitabilité.

• La location meublée :

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Le logement est loué meublé.
C’est le propriétaire qui assure l’habitabilité du bien qu’il loue.

Le locataire doit pouvoir venir y séjourner sans qu’il n’ait rien besoin d’y ramener (hormis ses vêtements et quelques effets de toilettes, et bien sûr la nourriture).
Il ne faut donc pas oublier la vaisselle, les matelas, les appareils électroménagers indispensables…
Une location meublée se loue plus cher qu’une location vide équivalente.

La différence la plus importante à prendre en compte entre la location nue et la location meublée se joue sur le plan fiscal :

La location meublée présente des avantages intéressants sur le plan juridique et fiscal.

Les revenus de la location nue relèvent des revenus fonciers, tandis que ceux de la location meublée sont considérés comme des revenus d’activités.
Pour la location meublée, les profits sont donc taxés dans la catégories des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Dans les deux cas de figure, le locataire et le propriétaire établissent et signent un contrat de location, ou bail, qui déterminent les droits et obligations des deux parties.

Le bailleur doit faire le nécessaire pour trouver des locataires et pour récolter les loyers.
Il doit aussi s’assurer de la pérennité du bien immobilier (maintenance, entretien, conditions d’habitation…).

Tout ceci peut être chronophage et dans certains cas relativement coûteux.
Mais ce n’est pas tout…

Le bailleur peut aussi être confronté à des différents tracas qui peuvent être contraignants.

La pierre papier :

La pierre papier est une alternative à envisager si vous avez un budget restreint ou que vous ne voulez pas vous embêter avec de la gestion immobilière.

Vous pouvez acheter des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) et d’organismes de placement collectif de l’immobilier.

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Concrètement, vous devenez propriétaire d’un partie de portefeuille de placement immobilier.

S’il présente l’avantage d’être peu contraignant, l’achat de part de SCPI présente des inconvénients : frais élevés, fiscalité peu clémente, rendements faibles, et difficilement revendables.
Autant acheter des actions ou des obligations.

Vous souhaitez acheter un logement pour le mettre en location ?

Vous envisagez de faire l’acquisition d’un bien immobilier de façon à générer des revenus supplémentaires, qui peuvent parfois être conséquents ?
Mais aussi pour bénéficier d’avantages fiscaux (par exemple à grâce aux dispositifs Duflot, Censi-Bouvard, Malraux…) ?

Avant de commencer, vous devez réaliser un plan d’investissement.
Car vous serez d’accord avec moi pour dire qu’il ne s’agit pas là d’un petit investissement qui peut être fait à la va-vite (à moins que vous ne soyez milliardaire).

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Avant d’investir pour mettre un bien en location, certains calculs s’imposent.

Déterminer la rentabilité et la valeur d’un logement

Situons le contexte :

Le rendement locatif brut oscille entre 3 et 5%.

En considérant les avantages fiscaux liés à l’immobilier et les intérêts d’emprunts, le rendement locatif but peut osciller entre 5 et 7%.

Avant de réaliser un investissement locatif, il faut calculer la rentabilité de cet investissement.

Pour ce faire, deux méthodes sont à votre disposition.
Ces méthodes vous permettent de déterminer si le prix qu’on vous propose pour un bien immobilier est trop élevé ou non.
Elles consistent à effectuer une comparaison entre les rentabilité espérée avec ce que pourrait rapporter un placement de long terme (en obligations OAT notamment).

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Méthode 1 : déterminer le rendement à partir du loyer :

Aussi appelé Capitalisation du loyer, cette méthode de calcul consiste à poser la rentabilité annuelle espérée de l’investissement.
Vous la comparez ensuite avec le loyer que vous pouvez (dans une certaine mesure bien entendu) demander à vos locataires potentiels.

Vous allez procéder au calcul suivant :

(Loyer annuel hors charges) / (Taux de rendement attendu)

Conseil : soyez réaliste dans votre calcul, n’espérez pas obtenir un rendement démesuré. Comparez le rendement futur du logement avec par exemple celui d’une obligation de type OAT de 10 à 20 ans.

Exemple : vous souhaitez acquérir un appartement de 35 mètres carrés dans le centre de Grenoble. Vous savez qu’un appartement comme celui-ci se loue meublé à environ 500€ par mois hors charges. Soit un loyer annuel de 6000€ hors charges. Le centre de Grenoble étant prisé, on peut considérer une rentabilité de 6% pour cet appartement.
Sa valeur est donc de 6000/6% = 100.000€

Méthode 2 : déterminer le rendement à partir du prix d’achat :

Pour déterminer le rendement annuel du bien en question, vous devez prendre en compte les éléments suivants :

  • les recettes attendues (les loyers)
  • les charges :
    • les charges qui ne sont pas répercutables sur un locataires
    • + les impôts locaux et nationaux
  • l’investissement total :
    • prix d’achat global
    • + droits de mutation
    • + frais de notaire
    • + frais d’agence
    • + travaux à effectuer

Vous posez ensuite le calcul suivant :

[(Recettes – Charges) / Investissement total)] * 100

Vous obtenez alors un taux de rendement annuel facilement comparable avec celui procuré par d’autres types de placement.

Exemple : pour illustrer cette méthode, nous allons reprendre l’exemple de l’appartement de 35 mètres carrés situé dans le centre de Grenoble. Il est acheté 100.000€ et loué 500€ par mois (donc un loyer annuel de 6000€). Supposons qu’on débourse en charges 2000€ par an.
Le calcul donne donc :
[(6000 – 2000) / 100.000)] * 100 = 4%
Une rentabilité qui n’est pas très élevée, mais tout de même légèrement supérieure au rendement servi par le coupon de l’OAT 98/5,20% qui est de 3,62%.

Investissement locatif sans apport ?

Il n’est pas toujours facile de souscrire à un crédit nécessitant un apport.

Or, les banques peuvent prêter sans apport, et plus souvent que vous ne le pensez.

Ces dernières années, plus de la moitié des prêts pour investissement locatif ont été accordés sans apport.

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L’une des raisons à ça est la plus grande aptitude des emprunteurs à rembourser leurs mensualités, étant donnés que les loyers perçus permettent d’effectuer le remboursement plus facilement.
Ce qui n’est pas le cas pour un crédit immobilier destiné à l’accession pur et simple d’un bien immobilier.

Cependant, n’allez pas penser que les banques accordent des prêts à n’importe qui.
Celles-ci vont tout de même examiner minutieusement votre plan d’investissement, en étudiant différents critères tels que l’emplacement du logement et sa valeur.

Conseil : privilégiez les zones tendues aux zones rurales.
Les banques préfèrent accorder un crédit à des investissements dans des zones dont elles connaissent le marché.

15 astuces pour avoir plus de locataires, sans dépenser plus :

Pour aller encore plus loin, je vous ai préparé un guide pratique qui contient 15 astuces concrètes à appliquer dès aujourd'hui pour générer plus de réservations :

Ces astuces simples vous permettront d'avoir plus de locataires, sans dépenser plus d'argent dans les sites d'annonce ou dans la publicité Google :

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Ce que vous allez aussi découvrir dans ce guide pratique :

Quand répondre aux emails des futurs vacanciers qui semblent intéressés par votre location de vacances (ça peut faire toute la différence entre les autres propriétaires et vous)… - page 6

Le moyen le plus simple d'augmenter les clics sur votre annonce, sans dépenser plus- page 11

Comment faire rêver les gens qui tombent sur votre annonce (ce n'est pas compliqué, il faut juste connaître 2-3 trucs)… - page 16

Le moyen le plus efficace de prendre une longueur d'avance sur vos concurrents et de pérenniser votre activité de loueurs en saisonnier sur le long terme - page 23

3 façons d'afficher des tarifs plus élevés tout en louant autant (voire plus)… - page 28

L'erreur qui peut tout gâcher lorsque vous répondez par email à un locataire potentiel - page 35

4 astuces de copywriter pour donner envie aux internautes de lire l'intégralité de votre annonce (pendant qu'ils seront réticents à parcourir les annonces de vos concurrents)… - page 43

Vous avez maintenant entre les mains tout ce qu'il faut pour générer plus de réservations sans dilapider votre argent dans des choses qui n'apportent pas de résultats.

Et si vous utilisez une ou plusieurs des astuces du guide pratique, vous sortirez clairement du lot !

Accès direct

À vous maintenant de passer à l'action !


Axel

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